GOGO体育2022年中国所有新建住宅中约有三分之一未出售，这是自2015年房地产去库存以来的最高比例，今年2月份国内住宅竣工未售面积相当于约400万套住宅，也是自2017年以来最严重的供应过剩。

　　尽管目前一些一二线城市的房地产市场在经历数年后的疫情逐步稳定，但有一个问题依然悬而未决：房地产待售住宅严重供应过剩。

　　根据万得的数据显示，2月份国内住宅竣工未售面积为3.25亿平方米，这是自2017年以来最严重的生产过剩；而房地产咨询机构克而瑞的计算结果也显示GOGO体育，2022年所有新建住宅中约有三分之一未出售，这是2015年以来的最高比例。

　　我国地域广阔，在有限的几个一二线城市中，还有大量人口只有几百万甚至更少的小城市，而这些小城市由于收入差距以及房地产的需求等因素，未来也将面临地产萧条的第一波大冲击。

　　从数据来看，去年全国房地产库存量高达7.1亿平方米，而2015年这个数字为7.2亿平方米，今天全国房地产的库存量已经接近2015年时期，这表明房地产的周期性压力越来越大，尤其是对房地产行业而言，周期性和现金回款非常重要。

　　库存越高，理论上就越容易发生系统性风险，因此去库存本质上其实就是去风险化。

　　房价作为资产价格的一种体现，本质上也依然遵循着市场的原则，即价格是反映需求的体现，价格越高，理论上人们对该商品的需求也就越旺盛。

　　但今天随着房地产市场的不断饱和，以及人口数量的下降，人们对房地产的需求开始降低，但有意思的是，价格并没有发挥应有的功能，即反映人们的需求变化。

　　早在2021年，因为宏观经济和房企三条红线的影响，当时就有房企“自掏腰包”降价搞促销活动，但却被相关部门认定为“恶意降价”，被勒令禁止。

　　就在前几天，昆山市两家房产公司进行7.2折降价销售，也被处罚，理由是扰乱市场正常秩序GOGO体育。

　　如果一个行业的价格被划定在“指导价”之中，那么所谓的市场也就失去了市场的原则，什么样的市场正常秩序才是秩序呢？如果供应商自身因现金流等问题进行降价促销都被视为是扰乱市场秩序的话，那供应和需求之间的关系，市场也就失去了调节的作用。

　　而这，才是今天房地产行业所面临的最大问题，那就是市场已经失去了市场本身的作用，在“大而不能倒”的大前提之下，房地产的价格被划定了范围，那么价格也就失去了调节需求和反应供需的基本能力。

　　在真正的市场中，之所以说一个行业很难有泡沫，那是因为传统经济学假定人是理性的，人是会瞻前顾后预期未来的，但如果一个行业的价格被给定、供给被给定、甚至就连购买资格也要被给定的时候，这就和当年荷兰的“郁金香”热一样，资产变成了金融品、具备了炒作的空间，那么传统市场中的理性人最终也会变得狂热，变得非理性。

　　由此，人们的非理性行为，在罔顾自身收入、前景、甚至是还贷能力的情况下，集体性的购房潮，就会变相推动资产价格的高企，于是泡沫就和风险就应运而生。

　　而在一个真正的市场中，泡沫的产生其实需要很多附加因素，例如各种限制条件、价格约束等等，但在实际生活中我们会看到，一朵玫瑰顶多在情人节价格高涨，一旦需求减少，价格就会回落，蔬菜、猪肉等具有周期性的产品也是一样，供给多的时候，价格便宜一些，供给少的时候，价格贵一些。

　　如果房地产的价格被限制在给定范围内，忽略市场的需求和供给因素的话，那么这可能会造成郁金香似的狂热，同时也为供给者提供了错误的信息，那就是无法预测市场需求，因为价格是不变的，是圈定的，需求难以预测，风险自然也就会无形之中增高。

　　今天的房地产无疑又面临着2015年时去库存的窘况，但还能够如2015年般棚改货币化吗？我认为这是一个难度非常大的解决方案。

　　房地产修好了，房子却卖不出去，货币的流通速度就会放缓，银行也会错过很多贷款业务，同时对地方来说，重要收入来源之一的土地出让金也会锐减。

　　考虑到国内收入结构的高度分化，未来的房地产需求端可能依然还是中产以上的群体，以及以下的刚需购房者，而以今时今日的房价而言，刚需者考虑的是首付款和贷款问题，而中产以上群体考虑的则是增值保值的功能性问题。

　　保值和增值需要好的地段和好的城市，而这些东西都是稀缺的，而对于低收入群体而言，首付款和贷款，也需要有一个更确定性的宏观经济环境。

　　如今房地产的需求量越来越低，这个总市值超过430万亿人民币的庞大行业，它所可能引发的系统性风险也在不断累积。

　　而生产过剩可能是房地产行业所面临的第一个大问题，当一个楼盘开始新建的那一刻，就已经意味着数亿的资金投入，例如土地出让金、银行担保金、各种人工、建筑材料费等等，如果这个房子最终没有消费者来接盘，卖不出去的话，房企收不到现金，就有资金链断裂的风险，今天的恒大就是一个非常好的例子，想破产也困难。

　　房企资金链有断裂的风险，作为抵押担保的银行，也就必然需要承担一定的损失，当房地产的库存量越来越高的时候，在这个击鼓传花的行业里，最终受益的可能就只有土地出让金，因为土地是在计划开发的那一刻，就已经被卖出去了。

　　工人可能拿不到钱、银行可能拿不到钱、房企也可能面临卖不出去的窘况，风险也就就随之而来。

　　由于价格失去了指导生产和区别需求的作用，因此房地产的供给如今可能在一个较高的位置，而生产过剩的，可能还不仅仅是房地产。

　　根据统计局的数据来看，今年3月国内CPI同比上涨0.7%，为去年3月以来首次低于1%，这表明我们有通缩的可能性。

　　那是因为在现行的价格条件下，由于货币的供应量或货币流通速度减缓GOGO体育，以致商品和劳务的供给超过了需求，于是市场银根趋紧，导致货币价值高估，物价水平下跌。

　　以我们的M2来看，货币供应量没有问题，那么问题就出现在了货币流通速度减缓上面，货币流通速度减缓，更大可能性还是消费的不足，虽然今年五一各项数据都超过了2019年的水平，但更多的可能还是压抑性需求被释放，即报复性消费。

　　生产过剩或需求不足会导致物价GOGO体育、工资、利率、粮食、能源等各类价格持续下跌。

　　今年3月份我国广义货币M2同比增长12.7%，比去年同期高出3个百分点，狭义货币M1同比增长5.1%，流通中货币M0也增长11%，一季度净投放现金961亿元。

　　在这样“大水漫灌”的情况下，CPI指数微增0.7%，这表明货币总量不断释放，但却没有起到一个很好的效果。

　　消费需求不足是一个原因，消费需求不足可能是因为人们的不确定性增加，更多资金被用于存进银行成为了避险资金，尤其是在大宗商品房子和汽车上面，消费慎之又慎，而这两个大行业都关乎着数千万人口的就业问题，因此未来如何刺激这两个大行业的需求，至关重要。

　　今年年初流行的汽车大降价，本质上就有去库存的韵味，价格可以刺激需求，汽车降价一方面是激烈的竞争，但汽车挤压库存量增多，同样也是一个重要原因。

　　汽车行业可以通过车企自主决定降价涨价与否，但对房地产行业来说，由于价格被指导了，被给定了，因此房地产的去库存就显得尤为困难GOGO体育。

　　未来的“恶意降价”能否取缔，也同样是一个大问题，因为一旦取缔，可能酿成灾难性后果，慢慢放松也许是一个最好的办法。

　　不管怎样，在各种叠加因素和“大而不能倒”的系统性风险下，房地产市场早已经不单单是一个“市场”，它必然还需要承担维护金融稳定、经济信心的作用，而这一切的难题背后，都需要我们勇气而又具备智慧的解决办法。

　　一二线城市当然具有更强的韧性和经济动力，但对更多的三四五线城市来说，未来几年都会相当难熬。

　　作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。